Người thừa kế đã vượt biên sang Mỹ

Hỏi:

     Bố mẹ tôi có 1 căn nhà được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở năm 1990. Năm 1993 bố mẹ tôi mất mà không để lại di chúc. Bố mẹ tôi có 3 người con, 2 người đi Mỹ năm 1978 (có giấy xác nhận từ năm 1986 của UBND phường là 02 người đó đã vượt biên sang Mỹ). Hiện nay, tôi đang ở ổn định tại ngôi nhà, không tranh chấp và nộp các nghĩa vụ thuế nhà đất cho. Kính mong được chỉ dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mang tên tôi

Trả lời:

Vì ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn nên khi bố mẹ bạn chết, ngôi nhà được coi là di sản thừa kế. Bố mẹ bạn không để lại di chúc nên di sản đó được chia cho các đồng thừa kế theo pháp luật quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự: Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Nếu căn cứ theo quy định nêu trên thì những người được hưởng di sản của bố mẹ bạn là: 03 người con. Vì bạn nói rằng 02 người anh em của bạn đã đi Mỹ nên có thể có hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Từ năm 1978 đến nay, sau khi các anh em của bạn vượt biên sang Mỹ thì gia đình không có tin tức gì:

Trong trường hợp này, bạn có thể căn cứ vào quy định về tuyên bố một người là đã chết tại Ðiều 81 Bộ luật Dân sự để thực hiện thủ tục yêu cầu tuyên bố 02 người anh em của bạn là đã chết. Cụ thể như sau:

1. Người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết trong các trường hợp sau đây:

a) Sau ba năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

b) Biệt tích trong chiến tranh sau năm năm, kể từ ngày chiến tranh kết thúc mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

c) Bị tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai mà sau một năm, kể từ ngày tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai đó chấm dứt vẫn không có tin tức xác thực là còn sống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;

d) Biệt tích năm năm liền trở lên và không có tin tức xác thực là còn sống.

Vì vậy, hai người anh em đó không có quyền hưởng di sản thừa kế của bố mẹ bạn do đã chết trước bố mẹ bạn (chết trước thời điểm mở thừa kế đối với di sản của bố mẹ bạn). Điều 635 Bộ luật Dân sự đã quy định rõ: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.

Trường hợp 2: Các anh em bạn đã sang Mỹ nhưng hiện nay,  anh em bạn vẫn còn liên lạc, có tin tức về nhau.

Trong trường hợp này, khi khai nhận di sản thừa kế của bố mẹ bạn thì cả 3 anh em bạn đều có quyền hường di sản và cùng tiến hành các thủ tục khai nhận di sản theo quy định của pháp luật. 

Khi làm thủ tục khai nhận, phân chia thừa kế thì bạn có thể lưu ý mấy vấn đề sau:

Vấn đề thứ nhất: Nếu các anh em bạn ở Mỹ không thể về Việt Nam để tiến hành khai nhận di sản thừa kế được.

Trong trường hợp này, các anh em bạn có thể làm Giấy ủy quyền cho một người ở Việt Nam để thay mặt và nhân danh họ tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận di sản thừa kế đối với di sản do bố mẹ bạn để lại. Giấy ủy quyền được cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài chứng nhận (theo Điều 65 Luật Công chứng).

Người được anh em bạn ủy quyền sẽ cùng bạn tiến hành thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế tại cơ quan công chứng tại Việt Nam.

Vấn đề thứ hai: Về quyền sở hữu nhà của các anh em bạn. Vì họ đã sang Mỹ định cư lâu dài ở đó nên họ thuộc diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài; và quyền sở hữu nhà ở Việt Nam phải tuân thủ quy định sau:

“Điều 126 Luật 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Như vậy có hai khả năng sau:

(i) Nếu các anh em bạn đang ở Mỹ mà đáp ứng được các điều kiện để sở hữu nhà ở Việt Nam như nêu trên thì sau khi khai nhận di sản thừa kế là quyền sở hữu nhà ở do bố mẹ bạn để lại thì các anh em đó và bạn có quyền đứng tên đồng chủ sở hữu ngôi nhà đó. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ được cấp cho các anh em nhà bạn. Hoặc, nếu các anh em bạn không muốn đứng tên chủ sở hữu nhà thì có thể nhường hết phần di sản được hưởng cho bạn (trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế) để bạn đứng tên chủ sở hữu ngôi nhà đó.

(ii) Nếu các anh em bạn không đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định nêu trên thì họ chỉ được hưởng giá trị của nhà ở, tương ứng với phần di sản thừa kế mà họ được hưởng từ bố mẹ bạn.

Điều 72 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở về các trường hợp được hưởng giá trị của nhà ở như sau:

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các diện sau đây khi được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

b) Cá nhân nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và tại thời điểm được tặng cho, được thừa kế đang có sở hữu căn hộ tại Việt Nam;

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại nhưng được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không phải là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại;

d) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép về Việt Nam cư trú có thời hạn dưới ba tháng;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở và tại thời điểm được tặng cho, được thừa kế đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

   Với trường hợp này thì sau khi nhận phần di sản thừa kế của mình, các anh em bạn có thể chuyển toàn bộ quyền sở hữu nhà (tương ứng với phần di sản mà họ được hưởng) cho bạn hoặc cho người khác và được hưởng giá trị từ việc chuyển quyền đó; các anh em bạn không có quyền đứng tên chủ sở hữu ngôi nhà trên Giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp. Nếu bạn muốn trở thành chủ sở hữu duy nhất của ngôi nhà thì bạn và các anh em bạn có thể thỏa thuận lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có nội dung: các anh em bạn nhường hết phần di sản được nhận cho bạn và bạn trở thành chủ sở hữu của toàn bộ khối tài sản do bố mẹ bạn để lại. Sau khi lập văn bản này, bạn có thể làm thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật đối với ngôi nhà đó.